Dalam bidang pembangunan, telah dikenal adanya sistem pemasaran berbentuk pre project selling. Sistem pemasaran ini dilakukan dengan tujuan untuk melakukan test pasar atas apa yang akan dipasarkan oleh pengembang (developer). Test pasar sebagaimana dimaksud di atas, dilakukan oleh developer mengingat obyek yang diperdagangkan belum ada dan belum siap untuk diperdagangkan, mengingat obyek property tersebut masih dalam proses pembangunan, sehingga konsepsi pre project selling digunakan sebagai jembatan penghubung antara calon pembeli dengan developer. Sistem Pre Project Selling sebenarnya sudah dikenal di Eropa, salah satunya di Perancis. Sejak tahun 1967, hukum Perancis telah berurusan dengan penjualan unit dari suatu rencana pembangunan menggunakan tipe perjanjian yang khusus, yang dikenal sebagai penjualan sebuah bangunan yang akan dibangun (a sale of a building to be constructed/vente d’immeuble a`construire). Berdasarkan perjanjian tersebut, pembeli akan membayar sejumlah uang awal kepada pengembang diikuti dengan pembayaran yang berturut-turut seiring dengan berjalannya pembangunan, kemudian pembeli akan menjadi pemilik bangunan secara bertahap, dan pembeli dilindungi oleh hukum manakala bangunan tidak selesai dibangun oleh pengembang. Alasan mengapa pengembang diperbolehkan menerima uang dan angsuran dari pembeli sebelum bangunan selesai adalah untuk memastikan bahwa pengembang dalam posisi dapat membiayai pembangunan gedung. Pengembang dapat meminjam lebih mudah dari lembaga keuangan dan pengembang kemudian dapat membayar kontraktor bangunan dengan uang yang diperolehnya dari pembeli.
Namun pelaksanaan sistem pre project selling ini banyak menimbulkan masalah bagi konsumen seperti ketidaksesuaian obyek yang diperdagangkan dan berakibat konsumen dirugikan. Dalam aspek hukum Islam, perdagangan dengan sistem ini identik dengan gharar yang mana tidak ada kejelasan obyek yang diperdagangkan dan hal ini dilarang. Oleh karena itu dalam tulisan ini akan dikaji mengenai karakteristik dari pre project selling dilihat dari sudut pandang hukum Islam.
Permasalahan Rumah Hunian di Indonesia
Besarnya jumlah penduduk Indonesia perlu didukung dengan ketersediaan perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar utama. Kesenjangan antara kebutuhan dan ketersediaan tempat tinggal (backlog) di Indonesia pada tahun 2014 diperkirakan mencapai sekitar 17,2 juta unit. Angka ini diproyeksikan dari angka 13,6 juta unit pada tahun 2010 dan 4,3 juta unit pada tahun 2000 (berdasarkan sensus dari Badan Pusat Statistik Republik Indonesia yang diadakan setiap 10 tahun sekali). Kebutuhan ini setiap tahunnya terus mengalami penambahan. Rata-rata pertumbuhan kebutuhan akan rumah sebesar 930 unit setiap tahunnya. Untuk mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah memasukkan pembangunan perumahan menjadi salah satu skala prioritas pembangunan. Langkah awal yang diambil pemerintah yaitu menetapkan target pembangunan perumahan yang tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional.
Tempattinggal, hunian, atau rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok di mana negara memang memiliki kewajiban untuk menyediakannya, sama dengan kebutuhan pokok lain seperti sandang dan pangan. Konsep “menyediakan” di sini tidak berarti bahwa pemerintah “memberikan”, tetapi lebih pada upaya pemerintah agar seluruh rakyat Indonesia dapat memiliki tempat tinggal (hunian) yang layak dan harganya terjangkau. Upaya tersebut antara lain dapat berupa kebijakan pengaturan, penyediaan lahan, penyediaan prasarana dan sarana umum, dukungan pendanaan (bagi masyarakat yang tidak mampu), termasuk pula penyediaan hunian itu sendiri.
Praktik Penggunaan Pre Project Selling
Maraknya pembangunan perumahan beberapa tahun terakhir ini menimbulkan persaingan yang sangat ketat dalam menarik pembeli. Dampaknya yaitu timbul cara yang praktis dan cepat untuk menjual property baik yang berupa perkantoran, perumahan maupun apartemen oleh para pengembang terutama oleh divisi marketing (pemasaran) yang dikenal dengan sistem pre project selling. Konsep permasaran ini menjadi tren pada saat ini, terutama bagi para pengembang proyek pemukiman (developer) biasanya dilakukan oleh pengembang dengan melakukan penjualan atau pemasaran sebelum produk properti yang bersangkutan terwujud, bahkan ada pula pengembang proyek yang melakukan konsep pemasaran pre project selling sebelum dilengkapi persyaratan antara lain Izin Mendirikan Bangunan, izin Konstruksi dan izin-izin lainnya.
Pemasaran melalui pre project selling ini pada pelaksanaannya banyak menimbulkan berbagai macam masalah. Kasus yang baru saja terjadi salah satunya pembangunan komplek Meikarta yang oleh Lippo Group di daerah Cikarang Selatan, Bekasi, Jawa Barat. Disamping itu juga terdengar kasus serupa dari model pemasaran melalui pre project selling oleh Apartemen Bintaro Icon serta Apartemen Kalibata City. Di luar apa yang telah disebutkan di atas mungkin juga masih banyak kasus serupa namun tidak ter-blow up. Permasalahan yang ditimbulkan diantaranya yaitu informasi yang tidak jelas, tidak sesuai, tidak transparan dan yang lebih penting informasi yang disampaikan itu jujur. Disamping itu ditemui bahwa pembangunan yang dilakukan oleh pengembang tesrebut bermasalah, tidak terpenuhinya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang seharusnya menjadi kewajiban dari pengembang, bahkan ditemui unit yang telah dibayarkan berubah dari apa yang dulu pernah ditawarkan. Mengacu pada hukum syari’ah, Rasulullah SAW telah melarang berbagai macam bentuk jual beli, jika di dalamnya mengandung unsur tidak jelas (samar-samar) yang dapat menyebabkan memakan harta orang lain dengan bathil, serta mengandung unsur penipuan yang membawa pengaruh dendam, perselisihan, dan pertengkaran antara sesama muslim. Salah satu bentuk jual beli yang dilarang yaitu jual beli gharar. Jual beli gharar yaitu jual beli yang di dalamnya tidak terang rupa dan sifatnya atau jual beli yang di dalamnya terdapat unsur penipuan.
Penulis: Oemar Moechthar, S.H., M.Kn.
Informasi detail dari riset ini dapat dilihat pada tulisan kami di:
https://jurnal.iainponorogo.ac.id/index.php/justicia/article/view/2247/1577
Agus Sekarmadji, Oemar Moechthar, dan Regine Wiranata (2019). Pre-Project Selling In A Property Business: The Perspective Of Islamic Law. Justicia Islamica: Jurnal Kajian Hukum dan Sosial. 18(1): 1693-5926, h. 19-37, Juni 2021.
