Permintaan produk sektor properti, didorong oleh motif konsumsi dan investasi, berdampak pada kenaikan harga properti. Fenomena yang terjadi di Indonesia menunjukkan bahwa peningkatan permintaan seringkali tidak disertai dengan peningkatan kapasitas keuangan calon pembeli. Untuk mengatasi kesenjangan antara kenaikan harga properti dan kemampuan keuangan calon pembeli, bank melakukan fungsi lembaga perantara keuangan dengan memberikan fasilitas kredit perumahan rakyat. Tren kenaikan harga produk sektor properti sangat bermanfaat bagi bank karena mendorong ekspansi kredit. Meski begitu, jika tidak diimbangi dengan aturan kehati-hatian yang memadai, ekspansi kredit sebenarnya dapat meningkatkan risiko bisnis bank. Ekspansi kredit properti yang berlebihan dapat menciptakan risiko kredit macet; yang secara agregat dapat menciptakan risiko sistemik dalam sistem keuangan suatu negara. Untuk mengatasi ancaman risiko sistemik yang timbul dari kredit sektor properti, Bank Indonesia menerapkan kebijakan makroprudensial dalam bentuk kebijakan loan-to-value (LTV) atau Pagu Kredit Properti yang juga meliputi Kredit Pemilikan Rumah.
Kebijakan pinjaman-terhadap-nilai (LTV) adalah kebijakan makroprudensial untuk mengendalikan tingkat pertumbuhan pinjaman properti dan risiko kredit yang menjadi konsekuensinya. Kebijakan tersebut membatasi persentase maksimum kredit properti yang dapat diberikan bank kepada calon peminjam terhadap total nilai properti yang digunakan sebagai jaminan. Dalam Surat Edaran Bank Indonesia No.18/19/DKMP, LTV adalah angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank dengan nilai jaminan dalam bentuk properti pada saat kredit disalurkan. Kebijakan LTV yang pernah ditetapkan oleh Bank Indonesia dapat dibagi menjadi kebijakan pengetatan dan pelonggaran. Pengetatan LTV mulai diterapkan mulai Juni 2012 hingga Mei 2015, sementara pelonggaran mulai berlaku dari Juni 2015 hingga Juli 2018. Dalam kebijakan pengetatan, Bank Indonesia menurunkan rasio LTV dengan tujuan menahan tingginya pertumbuhan pinjaman properti, karena dikhawatirkan bisa menggelembungkan harga properti dan meningkatkan risiko kredit bagi bank.
Kebijakan pelonggaran berarti bahwa Bank Indonesia meningkatkan rasio LTV dengan tujuan meningkatkan pinjaman properti. Kebijakan LTV tidak hanya mempengaruhi pertumbuhan pinjaman properti tetapi juga secara tidak langsung berdampak pada risiko kredit properti. Dalam periode kebijakan pengetatan LTV, bank hanya dapat memberikan pinjaman yang relatif rendah pada tingkat harga properti yang tertentu, karenanya calon pembeli perlu membayar uang muka yang lebih tinggi. Kemampuan membayar uang muka yang lebih tinggi hanya dimiliki oleh debitur berkualitas baik. Dampak dari kebijakan ini adalah rendahnya tingkat kredit properti yang bermasalah. Sebaliknya, pada periode kebijakan pelonggaran LTV, bank dapat memberikan pinjaman dengan persentase tinggi dari harga properti, sehingga calon debitur hanya diwajibkan membayar uang muka yang relatif rendah. Jika uang muka yang perlu dibayar rendah, maka calon debitur dengan kualitas buruk juga memiliki kesempatan untuk mengajukan pinjaman properti. Ini dapat menyebabkan tingginya kredit properti yang bermasalah.
Morgan dkk. (2018) berpendapat bahwa kebijakan pengetatan LTV dapat digunakan untuk menahan pertumbuhan kredit bermasalah. Demikian juga, kebijakan pelonggaran LTV diyakini mendorong pertumbuhan kredit properti, dan selanjutnya berpotensi meningkatkan kredit bermasalah. Dengan demikian, kebijakan pengetatan LTV dapat mengurangi risiko pinjaman properti, sementara pelonggarannya dapat meningkatkan risiko. Meskipun demikian, penelitian Ascarya dkk. (2016) justru membuktikan bahwa kebijakan pengetatan LTV sebenarnya meningkatkan risiko kredit bermasalah. Tujuan dari penelitian kami adalah untuk mengetahui pengaruh kebijakan pengetatan pinjaman pada pinjaman bermasalah dari kredit properti bank-bank di Indonesia.
Data yang digunakan dalam penelitian ini meliputi: 1) data kredit properti bermasalah dan pertumbuhan kredit properti bank yang diperoleh dari laporan periodik bank kepada Otoritas Jasa Keuangan, 2) data tingkat inflasi dan pertumbuhan PDB yang diperoleh dari BPS, 3) data nilai aset bank diperoleh dari laporan triwulanan bank dari situs resmi Otoritas Jasa Keuangan. Kami menggunakan metode purposive sampling dengan kriteria sebagai berikut: 1. bank umum konvensional yang menyalurkan kredit properti, 2. bank yang secara rutin menyerahkan laporan pinjaman properti kepada Otoritas Jasa Keuangan selama periode penelitian, yaitu pada periode kebijakan pengetatan (Januari 2013 hingga Desember 2014) dan periode pelonggaran (Januari 2016 hingga Desember 2017). Berdasarkan kriteria ini kami memperoleh sampel dari 66 bank dengan total pengamatan sejumlah 563.
Analisis regresi menunjukkan bahwa rasio kredit properti bermasalah dalam periode kebijakan pengetatan lebih rendah daripada pada periode kebijakan pelonggaran. Hasil ini sejalan dengan prediksi teoritis bahwa dalam periode kebijakan pengetatan LTV, bank hanya dapat memberikan pinjaman dengan persentase rendah dibanding harga properti dan calon peminjam perlu membayar uang muka yang lebih tinggi. Dengan demikian, hanya debitor yang memenuhi standar kredit yang lebih baik yang dapat mengajukan pinjaman properti. Hal ini membuat risiko pinjaman properti bank lebih rendah. Hasil penelitian ini konsisten dengan penelitian Pirgaip dan Hepsen (2018) yang membuktikan bahwa kebijakan pengetatan LTV efektif dalam mengurangi tingkat kredit bermasalah.
Implikasi penelitian bagi bank yang menyalurkan kredit properti adalah perlunya kebijakan tambahan khusus ketika menerapkan ketentuan LTV bank Indonesia yang berubah. Misalnya, jika Bank Indonesia mengimplementasikan kebijakan pelonggaran LTV, bank harus lebih ketat dalam melakukan analisis kredit kepada calon debitur. Hasil penelitian ini juga menekankan pentingnya regulator mempertimbangkan waktu penimplementasian kebijakan LTV, baik kebijakan pengetatan maupun pelonggaran. Jika tingkat pertumbuhan dan risiko pinjaman properti telah menunjukkan tren yang kuat (meningkat atau menurun tajam), regulator harus segera melakukan penyesuaian atau mengeluarkan kebijakan tambahan untuk mengendalikan dampak yang dapat terjadi.
Penulis: Nugroho Sasikirono
Informasi detil tentang penelitian kami dapat dilihat: https://doi.org/10.21632/irjbs
