Condotel pada dasarnya masih merupakan kondominium sebelum difungsikan sebagai hotel. Agar dapat difungsikan sebagai hotel, diperlukan kesepakatan antara pemilik unit kondominium dan manajemen kondotel. Perjanjian antara pemilik unit kondotel dan manajemen kondotel untuk memfungsikan condotel menjadi hotel adalah perjanjian manajemen kondotel. Perjanjian antara pemilik kondotel dan manajemen kondotel akan menguntungkan kedua belah pihak, karena dalam menciptakan hotel, manajemen kondotel tidak perlu membayar biaya apa pun untuk membangun gedung, dan pemilik kondotel akan mendapatkan manfaat dalam bentuk investasi jangka panjang yang akan dibayar oleh manajemen kondotel selama perjanjian berlaku.
Masalah dalam membuat perjanjian tentang manajemen kondotel adalah hubungan kontraktual yang dibuat oleh perjanjian. Perjanjian manajemen kondotel adalah jenis perjanjian yang asing bagi hukum Indonesia. Perjanjian tersebut memiliki unsur-unsur perjanjian keagenan serta perjanjian sewa. Perjanjian kuasa dan kuasa serta sewa adalah jenis perjanjian yang diatur secara khusus dalam KUH Perdata Indonesia (selanjutnya disebut BW). Jenis-jenis perjanjian yang diatur dalam BW disebut kontrak mencalonkan karena mereka sudah memiliki aturan default di BW meskipun peraturan tentang hukum kontrak tidak mengikat. Kontrak manajemen kondotel tidak diatur secara khusus dalam BW, oleh karena itu disebut kontrak innominate.
Hubungan kewajiban perjanjian manajemen kondotel dibuat atas dasar bahwa ia memberikan hak dan kekuasaan kepada manajemen kondotel untuk melakukan tindakan tertentu yang menguntungkan pemilik kondotel. Unsur-unsur yang hadir dalam perjanjian manajemen kondotel memenuhi unsur-unsur perjanjian keagenan berdasarkan Pasal 1792 BW. Elemen penting dari perjanjian keagenan adalah bahwa kepala sekolah memberi kuasa kepada agen untuk melakukan perselingkuhan (zaak) atas nama kepala sekolah.
Pemilik kondotel bertindak sebagai prinsipal dari perjanjian manajemen kondotel, di mana pemilik kondotel memberikan hak untuk menyewakan kamar kepada pihak lain dan untuk mengelola dan mengubah tampilan kondotel. Kewajiban yang diberikan oleh pemilik kondotel kepada manajemen kondotel adalah urusan yang disebutkan dalam definisi perjanjian keagenan berdasarkan Pasal 1792 BW. Namun, perjanjian manajemen kondotel tidak semata-mata didasarkan pada perjanjian keagenan. Karena ada unsur-unsur dari perjanjian manajemen kondotel yang tidak sepenuhnya diadopsi dari perjanjian agensi berdasarkan Pasal 1792 BW, ada karakteristik khusus dari perjanjian manajemen kondotel yang karena didasarkan pada kontrak innominate. Perbedaan antara perjanjian manajemen kondotel dan perjanjian keagenan dapat ditunjukkan pada tabel di bawah ini.
Bahwa perjanjian manajemen kondotel adalah suatu bentuk kontrak tidak tetap yang menggunakan unsur-unsur perjanjian keagenan, perjanjian sewa dan perjanjian investasi. Kekhususan perjanjian manajemen kondotel ditunjukkan dalam hak dan kewajiban kontrak yang mencakup kewajiban untuk mengelola kondotel serta melakukan pemeliharaan. Kontrak tersebut juga mencakup pembagian keuntungan sebagai bagian dari kontrak investasi yang diterapkan dalam perjanjian manajemen kondotel serta klausul tentang kuasa yang tidak dapat dibatalkan yang melindungi kepentingan pihak ketiga.
Upaya hukum yang dapat dilakukan jika terjadi kerusakan harus didasarkan pada hubungan hukum yang dibuat dalam perjanjian manajemen kondotel. Prinsip privasi kontrak berlaku antara pihak-pihak dalam kontrak berdasarkan perjanjian manajemen kondotel, tetapi pihak ketiga juga dapat membuat hubungan hukum berdasarkan hubungan hukum perjanjian keagenan. Karena klausul perjanjian yang tidak dapat dibatalkan, oleh karena itu pelepasan perjanjian tidak dapat diklaim langsung oleh penggugat, tetapi melalui class action yang diminta oleh semua pemilik unit.
Penulis: Erni Agustin, S.H., LL.M.
Informasi detail dari riset ini dapat dilihat pada tulisan kami di:
https://e-journal.unair.ac.id/YDK/article/viewFile/13588/pdf_1
Adrian Adhitana Tedja and Erni Agustin Liability of The Parties of Condotel Management Contract Yuridika: Volume 34 No 2, May 2019
by http://e-journal.unair.ac.id/index.php/YDK/index under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License. DOI: 10.20473/ydk.v34i2.13588 Volume 34 No 2, May 2019
